國土部否認(rèn)“能轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房買賣危機(jī)四伏

目前城中村中的小產(chǎn)權(quán)房租售比比皆是，小產(chǎn)權(quán)房交易完全不受法律保護(hù)

5月下旬，有媒體披露深圳市通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(下稱《決定》)，并視之為小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正令”，預(yù)期深圳的小產(chǎn)權(quán)房可能拿到全國首個“準(zhǔn)生證”。

一石激起千層浪，全國范圍的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”大辯論由此而甚囂塵上，甚至預(yù)言此舉將對原有商品房市場“當(dāng)頭一棒”。

“轉(zhuǎn)正”傳聞終于“驚動”了國土資源部。國土部于近日公開表示，“深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”說法純屬一廂情愿，深圳市的《決定》，處理的是國有土地上的違法建筑，而不是小產(chǎn)權(quán)房，“小產(chǎn)權(quán)房”問題政府必須堅決制止、妥善處理。

國土部的公告雖然否定了小產(chǎn)權(quán)房行將“轉(zhuǎn)正”的傳聞，由此引發(fā)各界的討論和爭議卻并未消停。

為揭開“小產(chǎn)權(quán)房”神秘的面紗，記者實(shí)地暗訪了長沙市內(nèi)幾個著名的“城中村”，一探究竟。

私下租售已成氣候

記者首先來到了位于芙蓉南路桂花坪的金桂小區(qū)，一個典型的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，這里由70多棟四層高的建筑組成。

記者以要租房為由與附近村民攀談，一位村民告訴記者，小區(qū)內(nèi)一到四層為一戶，每層單獨(dú)出租或出售，90多平方米的二房二廳月租金在600~800元不等，毛坯房售價在2000~2500元/平方米之間。

記者又問村民，如果買下整層，產(chǎn)權(quán)證能否辦理？村民非常自信地告訴記者，可以統(tǒng)一辦理，只是要等一段時間。記者又追問，一到四層為一戶，而每層卻單獨(dú)買賣，這產(chǎn)權(quán)如何分割？村民依然十分自信地告訴記者，可以統(tǒng)一辦理。

記者接著走訪了長沙城中大名鼎鼎的紅星村和火焰村，情況大同小異，“城中村”里的農(nóng)民靠出租和出售自家房屋謀生的比比皆是，“小產(chǎn)權(quán)房”的租售早已形成氣候。

有村民告訴記者，他們村里確實(shí)有不屬于本村的人在村里買了或租了房子，具體數(shù)量不清楚，都是私下交易，“每個城中村都有這種情況吧，只是或多或少的問題”。

小產(chǎn)權(quán)交易毫無保障

小產(chǎn)權(quán)房的最大問題，在于交易后的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。據(jù)記者了解，小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及拆遷賠償?shù)龋�原來的房主總是以私下買賣合同不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，老房主和新房主之間于是經(jīng)常引發(fā)法律糾紛。

“政府相關(guān)部門都只認(rèn)可產(chǎn)權(quán)證和土地證，其他的證件都不認(rèn)可”，上海市建緯律師事務(wù)所長沙分所劉樹平律師介紹。

顯而易見，私下買賣雖然也簽署了買賣合同，但城鎮(zhèn)居民由于不可能辦理該村集體用地上房屋的相關(guān)證件，因此根本不可能得到拆遷賠償。

“全國各地的法院對于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，都有判例，一般都是原房主要回房產(chǎn)”從律師的介紹中看得出，“小產(chǎn)權(quán)房”交易是完全不受法律保護(hù)的。

善后問題，亟待解決

當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房在灰色的縫隙中悄然壯大，無論是真的拆除還是轉(zhuǎn)正準(zhǔn)生，都會使很多人的利益受損。

如若給它辦理產(chǎn)權(quán)，能夠把它納入正規(guī)的渠道，這是已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房的群體盼望已久的事情，但準(zhǔn)生證頒發(fā)得太容易，農(nóng)民的利益、法律法規(guī)的嚴(yán)肅性、市場秩序都會受到?jīng)_擊，而徹底不給準(zhǔn)生證，它又扭曲地存在著。

顯然，我們已經(jīng)不能再把這個問題繼續(xù)推給未來。

“對于小產(chǎn)權(quán)房的善后切忌一刀切”，劉樹平還對記者說，“應(yīng)在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)促其合法化，并根據(jù)不同情況區(qū)別對待：違法建筑應(yīng)該一律拆除，業(yè)已成熟的社區(qū)，為避免資源浪費(fèi)，可通過變更土地性質(zhì)等方法使產(chǎn)權(quán)合法化。”

□行業(yè)透視

尚未危及規(guī)范市場

目前，小產(chǎn)權(quán)房價格大約在當(dāng)?shù)厣唐贩績r格的1/3左右，由于價格很低，所以雖然購置小產(chǎn)權(quán)房毫無保障，小產(chǎn)權(quán)房的買賣卻屢禁不止。出手小產(chǎn)權(quán)房的，一部分是外地來長務(wù)工的農(nóng)民，缺乏法律常識。還有一部分是對城市高企房價的購買力不足，只能以農(nóng)民房為過渡房。

但總體來說，由于缺乏產(chǎn)權(quán)的保障，市民對小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)可度較低，它所占的市場份額也微乎其微。尤其在長沙這樣一個房價整體水平較低的城市，小產(chǎn)權(quán)房市場尚未對規(guī)范的商品房市場造成很大影響。湖南在線)