物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)綱要（五）

　　具體地說，物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

　　（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

　　（2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

　　（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；

　　（5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；

　　（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

　　（7）物業(yè)檔案資料的管理；

　　（8）專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)

　　除此之外，物業(yè)管理服務(wù)還有物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)

　　3. 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》），從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。

　　二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（掌握）

　　1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

　　《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第五條重申了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開、以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”

　　2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定了政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)二種定價(jià)方式

　　《價(jià)格法》對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理，規(guī)定了三種定價(jià)形式：

　　一是政府定價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

　　二是政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

　　三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

　　3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式

　　①包干制收費(fèi)形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”實(shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

　　②酬金制收費(fèi)形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

　　（2）業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；

　　（3）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)

　　4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成

　　包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：

　　（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　　（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　　（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　（6）辦公費(fèi)用；

　　（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

　　（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　5．物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和欠費(fèi)追繳

　　①非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

　　②未交付房屋的交費(fèi)主體。己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　③業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)。對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　6. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用

　　三、物業(yè)服務(wù)合同（掌握并熟悉）

　　1.物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。

　　一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨(dú)立的合同類型。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：

　　①物業(yè)管理事項(xiàng)

　　②物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　③物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　④雙方的權(quán)利義務(wù)

　　⑤專項(xiàng)維修資金的管理與使用

　　⑥物業(yè)管理用房

　　⑦合同期限

　　⑧違約責(zé)任

　　2.前期物業(yè)服務(wù)合同

　　前期物業(yè)服務(wù)合同具有下列特征：

　　①前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性、風(fēng)險(xiǎn)性

　　②前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

　　③前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同，必須書面簽訂

　　④前期物業(yè)服務(wù)合同具有風(fēng)險(xiǎn)性。即前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止

　　3.物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”這也包括物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序和協(xié)助安全防范的義務(wù)。

　　4.物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任

　　《條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

　　四、物業(yè)使用與維護(hù)（掌握）

　　1. 公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變

　　2. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘

　　3. 公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　4. 業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范

　　5. 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定