物業管理考試技巧

第一部分 知識考試答題技巧
全國物業管理員職業資格考試中知識考試，主要是考察學員對所物業管理基礎知識、基本理論掌握程度的一種測試方式。 考試內容分為三種方式：單項選擇題、多向選擇題和判斷題
一、單項選擇題的答題技巧
所謂單項選擇題，就是在命題中給出答案，讓你選出一個且只能選出一個符合題目要求的答案，并把代號填入題目后面的括號內。一般命題所給的答案有即A、B、C、D四個。
答題技巧：
1、直接選擇法
所謂直接選擇法，就是學員掌握基本知識、基本理論比較扎實或題目比較簡單，一眼就能選出符合題目要求的正確答案的答題方法。
例如：物業管理區域內第一套房交付業主使用已滿（ ）年，可以召開第一次業主大會或業主代表大會。 1 B 2 C 3 D 5
對于這樣的命題，就可以采用直接選擇法。應為從題目一眼可以看出，正確的答案應該是B。
2、逐一排斥法
所謂逐一排斥法就是題目有一定的難度或學員對答案莫能兩可的情況下所采用的一種答題技巧。在這種情況下，要對命題對給出的答案，先排斥明顯不符合命題要求的答案，然后對剩余答案在進行排斥，最后選出正確的、符合命題要求的答案。
例如：物業管理的主要職能是遵照國家的法律、法規，運用現代化科學手段，對物業實施管理，以（ ），從而為人們創造優雅、舒適、安全的生活工作環境。
A 滿足業主的全部要求 B 滿足業主和使用人的全部要求 C 維護業主和使用人的合法權益 D 以上都是
對于這樣的命題，如果用直接選擇發做不了，就可以采用逐一排斥法做。從命題答案來看，A答案中有“全部”二字，不符合要求，予以排斥。B答案中也有“全部”二字，不符合要求，同樣予以排斥。既然已經排斥了A、B,那當然就不能選D,所以剩下的C答案自然是正確答案。
二、多向選擇題的答題技巧
多向選擇題相對于單項選擇題來說，有一定的難度。按照閱卷要求，沒有全部選出命題答案要求的，視為錯誤答案。多選或少選都不能得分。
答題技巧：
1、直接選擇法：
例如：從建筑規模上劃分，商業場所可分為（ ）
A 居住區商場，建筑規模一般在0.3-1萬平方米。 B 地區購物商場，建筑規模一般在1-3萬平方米。 C 市級購物中心，建筑規模一般在3-10萬平方米。 D 國家級購物中心，建筑規模一般在10萬平方米以上。
從我們掌握的知識得知，商業場所只分為三種：即居住區商場、地區購物商場和市級購物中心。答案自然是ABC。
2、逐一排斥法：
例如：1、物業管理人員在工作中對待業主態度不一，對熟人熱情周到，對不熟悉的人提出的合理要求也只是簡單應付，這主要違反了物業管理人員（ ）的職業道德。
A 鉆研業務，奉公守法 B 兢兢業業，熱情服務 C 積極主動，文明禮貌 D 口齒伶俐，頭腦靈活
對于這樣的命題，就要采用逐一排斥的方法來做。從命題要求來分析，“對待業主的態度”與A無關，予以排斥。D答案屬于個人素質要求，不是職業道德的要求，應予以排斥。正確答案自然是B、C。
三、判斷題答題技巧
判斷題不像選擇題，命題已給出具體答案，而是需要學員用所掌握的知識判斷，答案是“是”與“非”。 對于判斷題就要靠自己所掌握的基本知識和基本理論來做。
第二部分 技能考試答題技巧
----全國物業管理員職業資格考試中技能考試，主要是考察學員對所掌握的物業管理基礎知 識、基本理論，在實施物業管理的過程中對其靈活應用能力、解決工作中存在的一般問題能力的一種鑒定方式。技能考試題有三種類型的題型：模擬現場操作題、情景題和案例題。
一、現場模擬操作題答題技巧
（一）命題形式：觀看錄像，然后按照要求答題。每題錄像放兩次，第一題30分鐘之后放第二題錄像。
（二）命題類型：命題一般會涉及的內容是物業管理過程中一些工作的一個方面。例如物業的接管與驗收、各項工作檢查（包括消防安全檢查、清潔衛生檢查、設施設備檢查等）。
命題考察的形式是通過以錄像的形式，判斷在工作過程反映出存在的問題，讓考生指出并說明理由。
（三）答題方法：
第一步：仔細觀看錄像，第一編錄像要記下存在的問題（一般命題中反映出的問題是比較明顯的），第二遍再補充核實。
第二步：答題。
（四）答題技巧：
每一個命題在筆答時，可以按照下面的要求回答：

第一部分：
指出命題中存在的問題（不能漏項）。所指出的問題要歸為大類，如保潔方面、消防安全方面、設施管理方面、設備管理方面、車輛管理方面、環境管理方面、社區活動組織管理方面、資料管理方面等。不要僅僅指出有紙團、有污漬、有漏水、有墻面破損等。

第一段 按照存在問題找法律法規依據
依據存在問題的細節，歸為物業管理的大類，說明所不符合國家物業管理法律、法規（包括地方性法規、條例）的名稱或不符合的正常物業管理的工作程序。
一般在物業管理工作中，按照物業管理的類別所適用的國家法律法規（僅供參考）有：
★房屋接管驗收、撤管方面：
①《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》 （1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發布執行）
②《建設部關于加強房屋接管驗收工作的通知》 （1991年11月26日建房管字第57號）
③《房屋接管驗收標準》 （ZBP30001-90）
④《城市新建住宅小區管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發布）
⑤《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》
⑥《城市商品房預售管理辦法》
⑦建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅（大廈、工業區）》達標辦法的通知
⑧《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》
⑨地方性法規和條例
★消防安全方面
①《消防法》
②《建筑內部裝修設計防火規范》 建設部發布的國家標準（GB50222-95）
③《城市居民住宅安全防范設施建設管理規定》 (1996年1月5日建設部、公安部令第49號發布)
④《租賃房屋治安管理條例》 （1995年3月6日公安部令第24號發布）
⑤建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅（大廈、工業區）》達標辦法的通知
⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》
⑦地方性法規、條例
★環境管理方面
①《城市區域環境噪聲標準》
②《城鄉建設環境保護通知》
③《城市市容和環境衛生管理條例》
④《城市綠化條例》
⑤建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅（大廈、工業區）》達標辦法的通知
⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》
⑦地方性法規、條例
★保潔管理方面
《中華人民共和國環境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區管理辦法》以及有關管理實施細則
★物業管理委托合同方面
①《中華人民共和國合同法》
②《城市新建住宅小區管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發布）
③《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》
④建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅（大廈、工業區）》達標辦法的通知
⑤建設部、國家工商行政管理局關于印發推行《物業管理委托合同示范文本》的通知
⑥建設部關于印發《前期物業管理服務協議》（示范文本）的通知
⑦地方性法規、條例
★房屋維護修繕方面
①《城市新建住宅小區管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發布）
②《中華人民共和國城市房地產管理法》
③《中華人民共和國城市規劃法》
④《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規定》
⑤《建設工程質量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規定》
⑥《危險房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》
⑦《房屋修繕技術管理規定》、《城鎮廉租住房管理辦法》
⑧《房屋完損等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規程》
⑨《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅（大廈、工業區）》達標辦法的通知
⑩地方性法規、條例
★設備管理方面
①《建設部關于提高電梯質量的若干規定》
②《建設部關于加強電梯管理的暫行規定實施細則》
③建設部關于印發《城市區域鍋爐供熱管理辦法》的通知
④《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》
⑤《房屋接管驗收標準》
⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》
⑦建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅（大廈、工業區）》達標辦法的通知
⑧《城市新建住宅小區管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發布）
⑨《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》
⑩地方性法規、條例
★物業管理費管理方面
①《城市新建住宅小區管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發布）
②《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》
③國家計劃委員會、建設部關于印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知
④《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》 1992年6月15日建設部令第19號發布
⑤《中華人民共和國合同法》
⑥《物業管理企業財務管理規定》
⑦《國家稅務局關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》
⑧地方性法規、條例
★房屋裝飾裝修管理方面
①《建設工程質量管理條例》
②《建筑裝飾裝修管理規定》
③《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》
④《城市新建住宅小區管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發布）
⑤《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》
⑥建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅（大廈、工業區）》達標辦法的通知
⑦《中華人民共和國合同法》
⑧地方性法規、條例
第二段 針對存在問題說明應該如何做：
針對所存在的問題，指出在管理中應如何做。 如“根據……，在…方面應做到……”
第三段 （可以不說明）指出按照“存在問題”的管理可能會造成的影響：
二、情景題答題技巧
（一）命題形式：一般命題以物業管理日常工作中一個側面提
1、補缺命題：如某項工作以做了一部分工作，讓考生完成剩余部分內容。“除了以上工作以外，還應該如何做？”
2、回答命題：讓考生回答問題。
3、選作命題：從命題中選答一題。
（二）命題類型：命題一般會涉及的內容是物業管理過程中一些工作的一個方面。
例如物業的接管與驗收、各項工作檢查（包括消防安全檢查、清潔衛生檢查、設施設備檢查等）。
（三）答題方法： 答題要求：熟悉物業管理日常各項工作內容，按照命題要求回答。
1、補缺命題：
所謂補缺命題，就是命題就物業管理某項工作進行了一部分，要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。
例如： 1、××大廈原物業管理公司合同期滿撤管，另一家新的物業管理公司來接管，物業管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關資料，小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業主或使用人信息資料以外，小李還應收集那些資料。
2、回答命題：
所謂回答問題，就是命題給出問題，要求考生回答。
例如“你所在的物業管理公司，正在對全體員工進行消防安全培訓，請你講解物業管理人員常用的滅火方法有哪幾種？”
3、選作命題：
所謂選作命題，就是命題給出幾個問題，讓考生從中選作一個來回答的命題形式。
例如：請從下列①-④中選作一題：
①高遠物業管理公司接管了雅合花園住宅小區，工程部王工負責1號樓的房屋日常養護工作。關于墻臺面及吊頂工程，他知道需要定期進行檢查，發現問題及時處理。請告訴他墻臺面及吊頂工程的養護還需滿足那些要求？
②孟先生是某物業管理公司保安部經理，某日他接到區內發現可疑爆炸物品的報告，此時他應該如何辦？
③住宅小區是城市日常生活垃圾的主要產生源地，面對大量的生活垃圾源源不斷地產生，物業管理公司應如何防治小區固體廢棄物對環境的污染？
④元旦將近，小松所在物業管理公司計劃在管區內舉辦一次物業管理人員和業主的聯歡活動，小宋負責制定活動方案，他應按怎樣的步驟制訂這樣的活動方案。
三、案例題
所謂案例題，就是考察考生解決實際問題的能力、分析問題的能力的一類命題。
（一）命題形式
案例題一般的試題類型是結合物業管理公司具體的某項工作：或“依法評說”，或“如何處理”，或“工作評價”。例如：
1、某住宅小區一業主因使用電器不當，引起火災，物業管理公司保安人員發現后用滅火器滅火不果，立即撥打119電話報警，并啟用消防栓，但是準備接水龍帶時，發現水龍帶已損壞，從其他設備上接好水龍大后，又發現水箱水量不足，這時消防車趕到，經消防人員和物業管理人員共同努力，將火勢控制住。請評價該物業管理公司消防設備維護管理工作做得如何，并說明物業管理公司應怎樣搞好管區內消防設備的維護管理?
2、某住宅小區一業主劉暢先生是文藝界人士。某日，劉先生在其別墅內舉行大型化妝舞會，場面熱烈，直至次日臨晨五時才盡興而散。是日，劉暢的鄰居到物業管理公司投訴說他的活動影響了他們的正常休息。物業管理公司應如何處理此事？物業管理公司應怎樣按照我國《城市區域環境噪音標準》對小區內的環境噪音污染進行全面控制？
（二）答題方法
案例題常見的命題類型有： “依法評說”型、 “問題處理”型、 “工作評價”型等三種形式。
1、“依法評說”型
對于“依法評說”型案例題，應按照以下格式回答：
①基于題目事實，回答“對”與“否”。
②對你的結論，按照國家物業管理法律法規以及地方性規定條例進行論述。
③如果是“否”，說明如何做。
2、“問題處理”型
對于“問題處理”型案例題，應按照以下格式回答：
①基于題目事實，回答命題中對問題的處理是“對”與“否”。
②對你的結論，按照國家物業管理法律法規以及地方性規定條例進行論述。
③如果是“否”，說明如何做。
3、“工作評價”型
對于“工作評價”型案例題，應按照以下格式回答：
①基于題目事實，回答命題中某項工作的方式或結果是“對”與“否”。
②對你的結論，按照國家物業管理法律法規以及地方性規定條例進行論述。
③如果是“否”，說明如何做。
物業管理員知識試卷（滿分100分）
一、單項選擇題（60小題，每題1分，滿分60分）
答題要求：所謂單項選擇題，就是在所給Ａ、Ｂ、Ｃ、D四個答案中，選出一個正確的答案。
例如：
1、（ D ）不是物業管理應遵循的基本原則：
A 業主至上 B 統一管理 C 權責分明 D 產權、經營權統一
2、房屋附屬設備大修工程，是指對設備進行定期的全面檢修，將設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。部件更換率一般至少在（ C ）％
A 15 B 20 C 30 D 40
二、多項選擇題（30小題，每題1分，滿分30分）
答題要求：所謂多項選擇題，就是在所給Ａ、Ｂ、Ｃ、D四個答案中，選出所有正確的答案，可能是幾個，也可能是全部。
例如：
1、通常情況下，實行物業管理的住宅小區的義務消防隊由（ABD）組成
A 物業管理公司員工 B 物業開發企業員工 C 公安機關消防人員 D 住宅小區居民
2、我國城市噪音污染主要源于（ABC）
A 車輛交通噪音 B 建筑施工噪音 C 社會生活噪音 D 風聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲
三、判斷題（10小題，每題1分，滿分10分）
例如：
1、街道辦事處有權為轄區內的住宅小區聘用物業管理企業 （ × ）
2、物業管理公司有權清理所管工業區內的違章搭建 （ √ ）
物業管理員技能試卷（滿分100分）
第一部分：模擬現場操作
一、模擬現場操作題（2小題，每題25分，滿分50分）
答題要求：觀看錄像，然后按照要求答題，每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。
例如：
1、先看一段有關物業管理公司管理人員與業主進行收樓驗收的錄像，請指出物業管理人員在與業主交接物業單元過程中存在的問題，并說明理由。
2、先看一段有關物業管理公司日常物業管理工作情況的錄像，請指出其中存在的問題，并說明規范要求。
第二部分：筆試
二、情景題（4小題，每題5分，滿分20分）
例如：
1、××大廈苑物業管理公司合同期滿撤管，有一家新的物業管理公司接管，物業管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關資料，小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業主或是用人信息資料以外，小李還應收集那些資料。
2、你所在物業管理公司正在對全體工作人員進行消防安全培訓，請你講解物業管理人員常用滅火方法有哪幾種？
三、案例題(3小題，每題10分，滿分30分)
例如：某物業管理公司所管某公寓大廈的一位業主廖先生長期拖欠物業管理費，物業管理公司如何處理此事？