《物權(quán)法》難斷小區(qū)車位歸屬業(yè)主共有實有弊端

7月18日央視國際人民網(wǎng)電商業(yè)小區(qū)的車位到底歸誰所有呢？《物權(quán)法》將如何界定小區(qū)車位的權(quán)屬？《市場報》記者為此采訪了法律界有關(guān)人士。存在不少法律盲點“小區(qū)停車費糾紛的關(guān)鍵是確定權(quán)屬�！北本�憶通律師事務所畢文強律師說。大多業(yè)主都寄希望于即將實施的《物權(quán)法》能夠打破目前小區(qū)內(nèi)物業(yè)坐莊壟斷車位的局面，但一些法律界人士對此卻并不樂觀。涉及小區(qū)停車位置分地上停車位和地下車庫兩種，二者概念不同。北京律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員陳旭認為，多數(shù)小區(qū)的地面停車位占用的是小區(qū)的公共區(qū)域，所有權(quán)應屬于全體業(yè)主，收益權(quán)也屬于全體業(yè)主。但在車庫到底應該歸誰這個問題上，陳旭認為，目前《物權(quán)法》做出的是框架性的規(guī)定，對于車位的一些具體糾紛比較難于操作。陳旭認為，車位糾紛的焦點問題都需要有關(guān)部門盡快制定《物權(quán)法》的實施細則加以規(guī)范。畢文強律師認為，目前還存在兩個法律盲點，“對于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費標準和執(zhí)行是否應該由政府介入？在業(yè)主委員會還沒有產(chǎn)生的時候，業(yè)主所有的停車位其停車費怎么收��？”業(yè)主共有實有弊端中國政法大學教授江平稱，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，今后區(qū)劃內(nèi)的車位，要么歸開發(fā)商所有，要么歸具體某個業(yè)主所有，要么歸物管公司所有，歸全體業(yè)主共有將很難再出現(xiàn)。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用的車位，仍然屬于業(yè)主共有�！按舜巍段餀�(quán)法》對車位的態(tài)度是盡量明晰產(chǎn)權(quán)，盡量不要搞成業(yè)主共有。”江平說，規(guī)劃內(nèi)停車位歸業(yè)主共有，存在很多弊端。法律條文應細化“遺憾的是，我國民法對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究并不深入和徹底，所以在住宅小區(qū)車庫、車位權(quán)利歸屬上出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象�！北本┦芯┒悸蓭熓聞账�的戴福律師說。中國人民大學法學院王宗玉教授也表示有同感：“車位的問題很復雜，《物權(quán)法》的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強�！蓖踝谟窠淌谡f：“《物權(quán)法》規(guī)定，如果車位在建筑規(guī)劃內(nèi)，業(yè)主在買房時應與開發(fā)商約定車位的歸屬。不過，由于業(yè)主處于劣勢地位，在約定時會對業(yè)主不利�！蓖踝谟窠淌谡J為：“一般來說，如果車位已計入公攤面積，車位的所有權(quán)應歸業(yè)主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，當發(fā)生爭議時，哪方負有舉證責任，以及如何確認車庫、車位是否攤?cè)氤杀静幻鞔_�！耙驗楣珨偯娣e的計算涉及專業(yè)問題，法院很難查清。”《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。戴福律師認為此規(guī)定顯而易見缺乏可操作性：“什么是應當首先滿足業(yè)主的需要？怎么才算滿足業(yè)主的需要？如果開發(fā)商將其價格定得過高，業(yè)主買不起，這算不算滿足業(yè)主的需要？”法律專家建議完善立法復雜的小區(qū)車庫、車位問題，引發(fā)的新型權(quán)利類型甚至不能為傳統(tǒng)民法所涵蓋。法律界人士認為，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷深入發(fā)展，有必要對傳統(tǒng)民法的相關(guān)概念、制度進行突破，以適應現(xiàn)實生活的需要。王宗玉教授提出：“《物權(quán)法》的規(guī)定不細致，應該完善立法�！贝鞲Ｂ蓭熣J為：“如果單純按照購房者購買房屋時是否分攤了車庫、車位成本確定車庫、車位的權(quán)利歸屬，涉及比較復雜的建筑專業(yè)問題，在實踐中難以操作。應該通過立法要求開發(fā)商從立項開始，即對車位設施單獨立項，單獨計算其材料費、人工費，并分攤到房屋價格中。”