畫家村房屋買賣終審認定無效買房損失可另起訴

12月17日中國法院網（作者：康健）12月17日,北京市第二中級人民法院就李某上訴馬某房屋買賣合同糾紛案件作出判決,這一備受媒體關注的宋莊“畫家村”農村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認定買賣合同無效。北京市通州區宋莊鎮小堡村因許多畫家聚居在其周圍而得名畫家村，馬某原系宋莊鎮辛店村農民。李某系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬某與李某簽訂《買賣房協議書》，將訴爭房屋及院落以45000元的價格賣與李某。2006年2月份，馬某夫婦要求確認購買合同無效。通州法院經審理認為，李某系居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房。故判決一、李某于本判決生效之日起九十日內將位于北京市通州區辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬某；二、馬海濤給付李玉蘭補償款九萬三千八百零八元，于本判決生效之日起十五日內執行清。判決后，李某不服提出上訴。二中院經審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬某與李某所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李某并非通州區宋莊鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李某名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，對于合同效力的認定是正確的。同時二中院亦在判決中指出，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。鑒于李某在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理，李某可就賠償問題另行主張。