當(dāng)前北京市物業(yè)管理中值得探討的幾個(gè)問(wèn)題
http://m.dcyhziu.cn 2007/6/8 源自:互聯(lián)網(wǎng) 【字體：
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自1995年北京市人民政府發(fā)布《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（1995年第21號(hào)令）以來(lái)，北京市的物業(yè)管理獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。其主要表現(xiàn)是：
1、北京市和各區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室相繼成立，并組建物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)新組建的物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查，培訓(xùn)專業(yè)人員，制定物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服裝標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)規(guī)章，制定內(nèi)銷商品房房屋使用、管理、維修公約，評(píng)選優(yōu)秀居住管理小區(qū)，推動(dòng)住房維修養(yǎng)護(hù)等方面做了大量工作，取得了顯著成績(jī)。
2、居住小區(qū)數(shù)量逐年增多，住宅面積增長(zhǎng)迅速，到1998年底全市已建成的居住小區(qū)有828個(gè)，建筑面積共7763萬(wàn)平方米。其中，住宅面積7742萬(wàn)平方米，占全市住宅總面積（15794萬(wàn)平方米）的49％，住宅區(qū)居民807671戶（約240多萬(wàn)人），占全市居民總戶數(shù)（259萬(wàn)戶）的32.1％。
3、為居住小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司如雨后春筍般迅速成長(zhǎng)起來(lái)，到1998年底全市共有物業(yè)管理公司607個(gè)，遍布于828個(gè)居住小區(qū)，為807671戶居民提供了保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)服務(wù)，改善了小區(qū)居民的居住環(huán)境，全市重點(diǎn)整治臟亂小區(qū)48個(gè)，127個(gè)小區(qū)實(shí)行了封閉式管理，有84個(gè)小區(qū)被評(píng)為市級(jí)或全國(guó)城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)。
實(shí)踐表明，北京市對(duì)居住小區(qū)的樓房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理，方向是正確的，措施是有力的，已經(jīng)取得了許多成功的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此，必須予以充分肯定。與此同時(shí)，我們也應(yīng)看以，物業(yè)管理目前仍處于起步階段，發(fā)育尚未成熟，因此，不可避免地會(huì)遇到一些困難和問(wèn)題，需要認(rèn)真研究和加以解決。
根據(jù)北京市物業(yè)管理面臨的形勢(shì)和困難，我們認(rèn)為以下幾個(gè)問(wèn)題值得認(rèn)真研究和探討：
一、物業(yè)管理模式問(wèn)題
目前，北京市的物業(yè)管理著重推行一種模式，即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢(shì)是，可以對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對(duì)要好一些。其主要弊端是：管理費(fèi)用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費(fèi)。這是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。
為了解決這個(gè)矛盾，從北京市大多數(shù)中低收入者無(wú)力負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際情況出發(fā)，我們建議：打破北京市普遍推行物業(yè)公司管理一種模式的體制，將我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理引進(jìn)北京市的物業(yè)管理體制，實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢(shì)是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對(duì)普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實(shí)現(xiàn)政府要求達(dá)到的管理目標(biāo)，即對(duì)住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實(shí)行集中統(tǒng)一的維
修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。
所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)（臺(tái)灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自已打班。這種方式在臺(tái)灣的城市中比較普遍。
整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物。公韶社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)，沒有任何報(bào)酬。委員一般任期一年，每月開會(huì)一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。
臺(tái)灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員（他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備；并且24小時(shí)錄像，保留2周），另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進(jìn)、通訊發(fā)達(dá)，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。
業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從出租的房屋中收取管理費(fèi)，所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，以及其他費(fèi)用（如6年一度的樓面清洗費(fèi)等）公共開支以后，一般還有節(jié)余，無(wú)需再向住戶收取費(fèi)用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區(qū)生活的安定和有序。
此外，臺(tái)灣地區(qū)的社區(qū)均實(shí)行住戶公約制度，公約中明確規(guī)定，所有住戶都要愛護(hù)使用房屋及設(shè)施，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和整潔，要求大家自覺遵守，如有人違反了公約，就會(huì)受到本樓其他住戶的譴責(zé)，從而為搞好自營(yíng)式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。北京市也可借鑒臺(tái)灣地區(qū)業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理的做法，在居住小區(qū)普遍建立樓房住戶公約，要求每個(gè)住戶自覺遵守，違者將受到全體住戶的強(qiáng)烈指責(zé)。
臺(tái)灣地區(qū)各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比北京市高出許多，在大多數(shù)居民收入較高的條件下，臺(tái)灣地區(qū)尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們?cè)诖蠖鄶?shù)居民收入較低的條件下，卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費(fèi)，拒絕物業(yè)公司的管理，而物業(yè)管理公司由于收入較少，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，使小區(qū)物業(yè)管理難以開展，因此，必須對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革，由單一的物業(yè)公司管理模式，改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。把物業(yè)管理政策建立
在符合北京市市情的基礎(chǔ)上，使北京市的物業(yè)管理更順利、更健康地向前發(fā)展。
二、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》指出：實(shí)施物業(yè)管理的目的是，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常作用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便文明安全的居住環(huán)境。
為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的目標(biāo)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人與使用人必須向物業(yè)管理企業(yè)交納有關(guān)費(fèi)用，這些費(fèi)用可以分解為四部分：第一部分是用于房屋及其設(shè)備的維護(hù)和修繕費(fèi)用；第二部分是各種地下管線、化糞池等公共設(shè)施的維修和清掏費(fèi)用；第三部分是用于環(huán)境保潔和綠化的費(fèi)用；第四部分是用于社會(huì)保安的費(fèi)用。根據(jù)北京市物價(jià)避與原北京市房屋土地管理局印發(fā)的《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，屬于固定的物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目共有14項(xiàng)，其中，有10項(xiàng)費(fèi)用由購(gòu)房人所在單位負(fù)擔(dān)，有4面費(fèi)用由購(gòu)房人
本人負(fù)擔(dān)。多層住宅樓，購(gòu)房人所在單位要負(fù)擔(dān)綠化費(fèi)，管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、共用設(shè)施維修費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等8項(xiàng)費(fèi)用，合計(jì)為每戶（平均按建筑面積75平方米計(jì)算）負(fù)擔(dān)943元；高層住宅樓，單位除負(fù)擔(dān)上述8項(xiàng)費(fèi)用外，還要負(fù)擔(dān)電梯費(fèi)。高壓水泵費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用，合計(jì)為每戶負(fù)擔(dān)1021元，上述10項(xiàng)費(fèi)用相加共為每戶負(fù)擔(dān)1944元；如果是優(yōu)秀管理小區(qū)，還可以再提高收費(fèi)20％，即增加收費(fèi)389元，二者相加共2333元。
購(gòu)房人本人負(fù)擔(dān)的保潔費(fèi)、保安費(fèi)、五費(fèi)統(tǒng)收費(fèi)、自行車存放費(fèi)等4項(xiàng)費(fèi)用，合計(jì)每戶年均132元。
上述如此多的收費(fèi)，如果全部由購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，對(duì)大多數(shù)中低收入者來(lái)說(shuō)是難以承受的。
北京市現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)不僅明顯偏高，而且有些收費(fèi)項(xiàng)目的設(shè)立是不合理的。例如，一般住宅中的中修費(fèi)和小修費(fèi)（約占物業(yè)管理收費(fèi)總額的55.6％），根本不應(yīng)列為物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目。其理由是：如果預(yù)收樓房及其設(shè)施的共用部位的維修費(fèi)用，那么業(yè)主在購(gòu)買住房時(shí)已經(jīng)預(yù)交了樓房共用部位的維修基金，可以從該項(xiàng)基金中支付維修費(fèi)用，不應(yīng)再向業(yè)主另收費(fèi)用；如果是預(yù)收各戶單元門以內(nèi)的房屋及其設(shè)施的維修費(fèi)用，那么該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由該戶業(yè)主負(fù)擔(dān)，根本不應(yīng)該向其他購(gòu)房人收取費(fèi)用。
如果能從現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中取消樓房及其設(shè)施的中、小修費(fèi)用，將大大減輕購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，排除物業(yè)管理收綱的困難和阻力，更好地推進(jìn)物業(yè)管理。
三、物業(yè)管理收費(fèi)對(duì)象問(wèn)題
我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)住房的商品化與社會(huì)化。所謂住房商品化，即國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位不再以實(shí)物方式給職工分配住房，而是以貨幣方式給職工發(fā)住房補(bǔ)貼，由職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)去購(gòu)買住房，使住房完全變成商品，能夠在市場(chǎng)自由買賣。所謂住房社會(huì)化，即國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位職工的住房問(wèn)題完全靠社會(huì)解決，職工所在單位只負(fù)責(zé)發(fā)住房補(bǔ)貼，其它事情一概不管。職工領(lǐng)取住房補(bǔ)貼以后，其所在單位對(duì)其住房問(wèn)題不再承擔(dān)任何責(zé)任。職工需要住房，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)去購(gòu)買，職工的住房需要管理維修，應(yīng)當(dāng)找房屋管理和維修企業(yè)為他們服務(wù)，或者與本樓的其他購(gòu)房人一起組織自營(yíng)式物業(yè)管理，這是住房制度改革的方向和目標(biāo)，也是在住房領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的方向和目標(biāo)。然而，根據(jù)《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位將公有住房出售給現(xiàn)住房人以后，仍然要為購(gòu)房人支付共用電視天線費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)等十項(xiàng)費(fèi)用，年均交費(fèi)2000元左右。為項(xiàng)規(guī)定不僅與住房制度改革的目標(biāo)相背離，而且是不合理的。原產(chǎn)權(quán)單位既然已將公有住房出售給購(gòu)房人，其房屋產(chǎn)權(quán)已全部歸購(gòu)房人所有，該房屋也就很自然地與原產(chǎn)權(quán)單位切斷了聯(lián)系，其管理和維修費(fèi)用理應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，不應(yīng)再讓原產(chǎn)權(quán)單位交納任何費(fèi)用。許多廠礦企業(yè)對(duì)此反映十分強(qiáng)烈，他們認(rèn)為，已將公有住房出售給職工，仍由企業(yè)負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，這很不合理，給企業(yè)造成沉重負(fù)擔(dān)，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差，虧損企業(yè)更加困難。如果因?yàn)橘?gòu)房人無(wú)力交納較高的物業(yè)管理費(fèi)，只有靠單位為他們承擔(dān)一部分，才有可能由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)居住小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，那么是否可以采用其他方式，如業(yè)主自營(yíng)方式來(lái)推行物業(yè)管理呢？
如果說(shuō)，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)擔(dān)電梯、高壓水泵費(fèi)，是為了減輕購(gòu)買高層住宅職工的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，與購(gòu)買多層住宅的職工找到利益平衡點(diǎn)，那么從政策上講是完全必要的，但是在具體做法上則是可以斟酌的，從有利于實(shí)現(xiàn)住房社會(huì)化考慮，不妨借鑒上海的做法，即從高層住宅樓的售房款中預(yù)留一部分資金（如每部電梯預(yù)留70－80萬(wàn)元，每部高壓水泵預(yù)留20－30萬(wàn)元），作為每部電梯和高壓水泵的運(yùn)行、維修和更新費(fèi)使用，這樣，原售房單位可從此不再承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。
四、物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)問(wèn)題
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條規(guī)定：“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，由該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。”這項(xiàng)規(guī)定，在當(dāng)時(shí)看來(lái)可能是必要的，但是實(shí)際執(zhí)行情況卻很不理想，據(jù)說(shuō)沒有哪一個(gè)開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)支付過(guò)這項(xiàng)費(fèi)用。現(xiàn)在看來(lái)，這項(xiàng)規(guī)定則是完全不必要的。這是因?yàn)椋飿I(yè)管理公司屬于經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何企業(yè)的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)都不可能從別的企業(yè)無(wú)償取得，而只能由本企
業(yè)自己籌集，正如每個(gè)企業(yè)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記時(shí)，都必須擁有規(guī)定數(shù)額的注冊(cè)資金，方能獲得經(jīng)營(yíng)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，同樣必須擁有必要數(shù)額的注冊(cè)資金，方能取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理企業(yè)既然有了必要的注冊(cè)資金，也不擁有了啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，無(wú)需別的企業(yè)再為它提供經(jīng)費(fèi)。政府規(guī)章明文規(guī)定，開發(fā)建設(shè)企業(yè)要為物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償提供啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，等于在企業(yè)與企業(yè)之間搞無(wú)償平調(diào)，既不合理，也不符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的等價(jià)交換原則。因此，我們認(rèn)為這項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)停止執(zhí)行。
上述四個(gè)值得探討的問(wèn)題是相互聯(lián)系、相互制約的。進(jìn)行住房制度改革，實(shí)行住房商品化，各各小區(qū)的大部分樓房成為千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)購(gòu)房人的自有房產(chǎn)。為了適應(yīng)新的形勢(shì)，就要對(duì)居住區(qū)的物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理；為了推動(dòng)物業(yè)管理，就要成立物業(yè)管理企業(yè)，為了維持物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就要規(guī)定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高了，購(gòu)房人又負(fù)擔(dān)不起，于是就讓原售房單位承擔(dān)一大部分，并讓開發(fā)建設(shè)單位無(wú)條件地付給物業(yè)管理企業(yè)2％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)。這樣，三種不合理的收費(fèi)便應(yīng)運(yùn)而生。
為了解決上述問(wèn)題，首先應(yīng)改革現(xiàn)行的物業(yè)管理體制，對(duì)于有能力承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的高、中收入購(gòu)房人，可以繼續(xù)委托物業(yè)管理企業(yè)為他們提供物業(yè)管理服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用由他們自己負(fù)擔(dān)；對(duì)于無(wú)力承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用的中低收入購(gòu)房人，可以實(shí)行業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，由購(gòu)房人相互自我服務(wù)，所需的少量物業(yè)管理費(fèi)用亦由購(gòu)買人自己負(fù)擔(dān)。無(wú)論采用物業(yè)公司管理模式或是采用業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理模式，均要經(jīng)所在區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室批準(zhǔn)，由各區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和管理，以保證物業(yè)管理在全市各居住小區(qū)得到全面貫徹實(shí)施，使整個(gè)物業(yè)管理工作能夠持續(xù)健康地向前發(fā)展。
1、北京市和各區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室相繼成立，并組建物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)新組建的物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查，培訓(xùn)專業(yè)人員，制定物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服裝標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)規(guī)章，制定內(nèi)銷商品房房屋使用、管理、維修公約，評(píng)選優(yōu)秀居住管理小區(qū)，推動(dòng)住房維修養(yǎng)護(hù)等方面做了大量工作，取得了顯著成績(jī)。
2、居住小區(qū)數(shù)量逐年增多，住宅面積增長(zhǎng)迅速，到1998年底全市已建成的居住小區(qū)有828個(gè)，建筑面積共7763萬(wàn)平方米。其中，住宅面積7742萬(wàn)平方米，占全市住宅總面積（15794萬(wàn)平方米）的49％，住宅區(qū)居民807671戶（約240多萬(wàn)人），占全市居民總戶數(shù)（259萬(wàn)戶）的32.1％。
3、為居住小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司如雨后春筍般迅速成長(zhǎng)起來(lái)，到1998年底全市共有物業(yè)管理公司607個(gè)，遍布于828個(gè)居住小區(qū)，為807671戶居民提供了保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)服務(wù)，改善了小區(qū)居民的居住環(huán)境，全市重點(diǎn)整治臟亂小區(qū)48個(gè)，127個(gè)小區(qū)實(shí)行了封閉式管理，有84個(gè)小區(qū)被評(píng)為市級(jí)或全國(guó)城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)。
實(shí)踐表明，北京市對(duì)居住小區(qū)的樓房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理，方向是正確的，措施是有力的，已經(jīng)取得了許多成功的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此，必須予以充分肯定。與此同時(shí)，我們也應(yīng)看以，物業(yè)管理目前仍處于起步階段，發(fā)育尚未成熟，因此，不可避免地會(huì)遇到一些困難和問(wèn)題，需要認(rèn)真研究和加以解決。
根據(jù)北京市物業(yè)管理面臨的形勢(shì)和困難，我們認(rèn)為以下幾個(gè)問(wèn)題值得認(rèn)真研究和探討：
一、物業(yè)管理模式問(wèn)題
目前，北京市的物業(yè)管理著重推行一種模式，即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢(shì)是，可以對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對(duì)要好一些。其主要弊端是：管理費(fèi)用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費(fèi)。這是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。
為了解決這個(gè)矛盾，從北京市大多數(shù)中低收入者無(wú)力負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際情況出發(fā)，我們建議：打破北京市普遍推行物業(yè)公司管理一種模式的體制，將我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理引進(jìn)北京市的物業(yè)管理體制，實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢(shì)是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對(duì)普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實(shí)現(xiàn)政府要求達(dá)到的管理目標(biāo)，即對(duì)住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實(shí)行集中統(tǒng)一的維
修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。
所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)（臺(tái)灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自已打班。這種方式在臺(tái)灣的城市中比較普遍。
整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物。公韶社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)，沒有任何報(bào)酬。委員一般任期一年，每月開會(huì)一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。
臺(tái)灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員（他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備；并且24小時(shí)錄像，保留2周），另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進(jìn)、通訊發(fā)達(dá)，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。
業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從出租的房屋中收取管理費(fèi)，所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，以及其他費(fèi)用（如6年一度的樓面清洗費(fèi)等）公共開支以后，一般還有節(jié)余，無(wú)需再向住戶收取費(fèi)用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區(qū)生活的安定和有序。
此外，臺(tái)灣地區(qū)的社區(qū)均實(shí)行住戶公約制度，公約中明確規(guī)定，所有住戶都要愛護(hù)使用房屋及設(shè)施，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和整潔，要求大家自覺遵守，如有人違反了公約，就會(huì)受到本樓其他住戶的譴責(zé)，從而為搞好自營(yíng)式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。北京市也可借鑒臺(tái)灣地區(qū)業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理的做法，在居住小區(qū)普遍建立樓房住戶公約，要求每個(gè)住戶自覺遵守，違者將受到全體住戶的強(qiáng)烈指責(zé)。
臺(tái)灣地區(qū)各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比北京市高出許多，在大多數(shù)居民收入較高的條件下，臺(tái)灣地區(qū)尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們?cè)诖蠖鄶?shù)居民收入較低的條件下，卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費(fèi)，拒絕物業(yè)公司的管理，而物業(yè)管理公司由于收入較少，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，使小區(qū)物業(yè)管理難以開展，因此，必須對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革，由單一的物業(yè)公司管理模式，改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。把物業(yè)管理政策建立
在符合北京市市情的基礎(chǔ)上，使北京市的物業(yè)管理更順利、更健康地向前發(fā)展。
二、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》指出：實(shí)施物業(yè)管理的目的是，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常作用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便文明安全的居住環(huán)境。
為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的目標(biāo)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人與使用人必須向物業(yè)管理企業(yè)交納有關(guān)費(fèi)用，這些費(fèi)用可以分解為四部分：第一部分是用于房屋及其設(shè)備的維護(hù)和修繕費(fèi)用；第二部分是各種地下管線、化糞池等公共設(shè)施的維修和清掏費(fèi)用；第三部分是用于環(huán)境保潔和綠化的費(fèi)用；第四部分是用于社會(huì)保安的費(fèi)用。根據(jù)北京市物價(jià)避與原北京市房屋土地管理局印發(fā)的《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，屬于固定的物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目共有14項(xiàng)，其中，有10項(xiàng)費(fèi)用由購(gòu)房人所在單位負(fù)擔(dān)，有4面費(fèi)用由購(gòu)房人
本人負(fù)擔(dān)。多層住宅樓，購(gòu)房人所在單位要負(fù)擔(dān)綠化費(fèi)，管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、共用設(shè)施維修費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等8項(xiàng)費(fèi)用，合計(jì)為每戶（平均按建筑面積75平方米計(jì)算）負(fù)擔(dān)943元；高層住宅樓，單位除負(fù)擔(dān)上述8項(xiàng)費(fèi)用外，還要負(fù)擔(dān)電梯費(fèi)。高壓水泵費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用，合計(jì)為每戶負(fù)擔(dān)1021元，上述10項(xiàng)費(fèi)用相加共為每戶負(fù)擔(dān)1944元；如果是優(yōu)秀管理小區(qū)，還可以再提高收費(fèi)20％，即增加收費(fèi)389元，二者相加共2333元。
購(gòu)房人本人負(fù)擔(dān)的保潔費(fèi)、保安費(fèi)、五費(fèi)統(tǒng)收費(fèi)、自行車存放費(fèi)等4項(xiàng)費(fèi)用，合計(jì)每戶年均132元。
上述如此多的收費(fèi)，如果全部由購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，對(duì)大多數(shù)中低收入者來(lái)說(shuō)是難以承受的。
北京市現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)不僅明顯偏高，而且有些收費(fèi)項(xiàng)目的設(shè)立是不合理的。例如，一般住宅中的中修費(fèi)和小修費(fèi)（約占物業(yè)管理收費(fèi)總額的55.6％），根本不應(yīng)列為物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目。其理由是：如果預(yù)收樓房及其設(shè)施的共用部位的維修費(fèi)用，那么業(yè)主在購(gòu)買住房時(shí)已經(jīng)預(yù)交了樓房共用部位的維修基金，可以從該項(xiàng)基金中支付維修費(fèi)用，不應(yīng)再向業(yè)主另收費(fèi)用；如果是預(yù)收各戶單元門以內(nèi)的房屋及其設(shè)施的維修費(fèi)用，那么該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由該戶業(yè)主負(fù)擔(dān)，根本不應(yīng)該向其他購(gòu)房人收取費(fèi)用。
如果能從現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中取消樓房及其設(shè)施的中、小修費(fèi)用，將大大減輕購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，排除物業(yè)管理收綱的困難和阻力，更好地推進(jìn)物業(yè)管理。
三、物業(yè)管理收費(fèi)對(duì)象問(wèn)題
我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)住房的商品化與社會(huì)化。所謂住房商品化，即國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位不再以實(shí)物方式給職工分配住房，而是以貨幣方式給職工發(fā)住房補(bǔ)貼，由職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)去購(gòu)買住房，使住房完全變成商品，能夠在市場(chǎng)自由買賣。所謂住房社會(huì)化，即國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位職工的住房問(wèn)題完全靠社會(huì)解決，職工所在單位只負(fù)責(zé)發(fā)住房補(bǔ)貼，其它事情一概不管。職工領(lǐng)取住房補(bǔ)貼以后，其所在單位對(duì)其住房問(wèn)題不再承擔(dān)任何責(zé)任。職工需要住房，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)去購(gòu)買，職工的住房需要管理維修，應(yīng)當(dāng)找房屋管理和維修企業(yè)為他們服務(wù)，或者與本樓的其他購(gòu)房人一起組織自營(yíng)式物業(yè)管理，這是住房制度改革的方向和目標(biāo)，也是在住房領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的方向和目標(biāo)。然而，根據(jù)《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位將公有住房出售給現(xiàn)住房人以后，仍然要為購(gòu)房人支付共用電視天線費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)等十項(xiàng)費(fèi)用，年均交費(fèi)2000元左右。為項(xiàng)規(guī)定不僅與住房制度改革的目標(biāo)相背離，而且是不合理的。原產(chǎn)權(quán)單位既然已將公有住房出售給購(gòu)房人，其房屋產(chǎn)權(quán)已全部歸購(gòu)房人所有，該房屋也就很自然地與原產(chǎn)權(quán)單位切斷了聯(lián)系，其管理和維修費(fèi)用理應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，不應(yīng)再讓原產(chǎn)權(quán)單位交納任何費(fèi)用。許多廠礦企業(yè)對(duì)此反映十分強(qiáng)烈，他們認(rèn)為，已將公有住房出售給職工，仍由企業(yè)負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，這很不合理，給企業(yè)造成沉重負(fù)擔(dān)，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差，虧損企業(yè)更加困難。如果因?yàn)橘?gòu)房人無(wú)力交納較高的物業(yè)管理費(fèi)，只有靠單位為他們承擔(dān)一部分，才有可能由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)居住小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，那么是否可以采用其他方式，如業(yè)主自營(yíng)方式來(lái)推行物業(yè)管理呢？
如果說(shuō)，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)擔(dān)電梯、高壓水泵費(fèi)，是為了減輕購(gòu)買高層住宅職工的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，與購(gòu)買多層住宅的職工找到利益平衡點(diǎn)，那么從政策上講是完全必要的，但是在具體做法上則是可以斟酌的，從有利于實(shí)現(xiàn)住房社會(huì)化考慮，不妨借鑒上海的做法，即從高層住宅樓的售房款中預(yù)留一部分資金（如每部電梯預(yù)留70－80萬(wàn)元，每部高壓水泵預(yù)留20－30萬(wàn)元），作為每部電梯和高壓水泵的運(yùn)行、維修和更新費(fèi)使用，這樣，原售房單位可從此不再承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。
四、物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)問(wèn)題
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條規(guī)定：“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，由該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。”這項(xiàng)規(guī)定，在當(dāng)時(shí)看來(lái)可能是必要的，但是實(shí)際執(zhí)行情況卻很不理想，據(jù)說(shuō)沒有哪一個(gè)開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)支付過(guò)這項(xiàng)費(fèi)用。現(xiàn)在看來(lái)，這項(xiàng)規(guī)定則是完全不必要的。這是因?yàn)椋飿I(yè)管理公司屬于經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何企業(yè)的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)都不可能從別的企業(yè)無(wú)償取得，而只能由本企
業(yè)自己籌集，正如每個(gè)企業(yè)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記時(shí)，都必須擁有規(guī)定數(shù)額的注冊(cè)資金，方能獲得經(jīng)營(yíng)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，同樣必須擁有必要數(shù)額的注冊(cè)資金，方能取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理企業(yè)既然有了必要的注冊(cè)資金，也不擁有了啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，無(wú)需別的企業(yè)再為它提供經(jīng)費(fèi)。政府規(guī)章明文規(guī)定，開發(fā)建設(shè)企業(yè)要為物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償提供啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，等于在企業(yè)與企業(yè)之間搞無(wú)償平調(diào)，既不合理，也不符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的等價(jià)交換原則。因此，我們認(rèn)為這項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)停止執(zhí)行。
上述四個(gè)值得探討的問(wèn)題是相互聯(lián)系、相互制約的。進(jìn)行住房制度改革，實(shí)行住房商品化，各各小區(qū)的大部分樓房成為千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)購(gòu)房人的自有房產(chǎn)。為了適應(yīng)新的形勢(shì)，就要對(duì)居住區(qū)的物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理；為了推動(dòng)物業(yè)管理，就要成立物業(yè)管理企業(yè)，為了維持物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就要規(guī)定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高了，購(gòu)房人又負(fù)擔(dān)不起，于是就讓原售房單位承擔(dān)一大部分，并讓開發(fā)建設(shè)單位無(wú)條件地付給物業(yè)管理企業(yè)2％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)。這樣，三種不合理的收費(fèi)便應(yīng)運(yùn)而生。
為了解決上述問(wèn)題，首先應(yīng)改革現(xiàn)行的物業(yè)管理體制，對(duì)于有能力承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的高、中收入購(gòu)房人，可以繼續(xù)委托物業(yè)管理企業(yè)為他們提供物業(yè)管理服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用由他們自己負(fù)擔(dān)；對(duì)于無(wú)力承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用的中低收入購(gòu)房人，可以實(shí)行業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，由購(gòu)房人相互自我服務(wù)，所需的少量物業(yè)管理費(fèi)用亦由購(gòu)買人自己負(fù)擔(dān)。無(wú)論采用物業(yè)公司管理模式或是采用業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理模式，均要經(jīng)所在區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室批準(zhǔn)，由各區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和管理，以保證物業(yè)管理在全市各居住小區(qū)得到全面貫徹實(shí)施，使整個(gè)物業(yè)管理工作能夠持續(xù)健康地向前發(fā)展。
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