春交會剛剛結束，從深圳市國土局數據統計來看，春交會前后兩段上演了冰火兩重天的景象。 5月1日—3日，新房分別成交273套、171套、179套；4日—5日，分別成交368套、410套。 “這是國土局數據統計滯后的結果。”中國房地產指數研究院深圳分院分析師楊奕說，4日是上班日，國土部門才開始受理登記手續，前三天反映的是“五一”之前的樓市成交狀況。 隨著統計的持續，6日新房成交數據顯示為401套。據此，部分業內人士認為，成交并未如外界所言放緩，小陽春還將持續，并且換房客和投資客也開始進場了。但亦有專家質疑稱，房價上漲最高已達20，這將阻礙市場成交，“紅五月”難以實現。 春交會給市場吃“定心丸”？記者根據市國土房產局網上成交數據統計，五天期間，深圳共成交一手房1401套，日均280套。其中5月5日全市成交量最高、為410套；5月2日最低、為171套。 “這一成績好于去年的秋交會。”開發商澳達實業總裁羅振坤表示，今年的春交會顯得光芒奪目。 深圳書香門第投資公司營銷總監王永勝稱，春交會的表現讓市場吃下了“定心丸”，并且可以看出，深圳的供需關系已經在發生改變，大戶型成為市場供求關系的主力，相反適合普通消費群體的中低檔樓盤已經退居次席，也就是說剛性需求在小陽春期間集中爆發一段后，后勁不足，早有準備的換房客見春交會并沒有出現之前預料的大促銷行動，也逐步放棄觀望而選擇入場。與此同時，高檔樓盤和大戶型單位加大供應，也在無意中改變了市場供需格局。“按照目前的情況來看，一旦二三次置業漸次復蘇，深圳樓市的價格將迅速推高。” 另外，剛過去的4月份樓市延續了之前的熱銷行情，也給了開發商信心。市國土局數據統計顯示，4月份全市新房共成交7694套，共74.6萬平方米，日均成交256套，均價12381元/平方米，深圳市前4個月新房成交量同比大增1.7倍。價格方面，4月份深圳新房銷售均價為12331元/平方米，比3月份上漲12.4，比去年同期上漲3.2. 中原地產二級市場統籌發展中心總監周曜指出，4月份出售的新房中，中高檔的大戶型住房所占比例增大，拉升了成交均價。同時這一現象也表明，改善性需求和投資性需求置業者更多入市，這些大戶型高檔盤的熱銷，很多不是自住人士購買的，而是投資性需求。據中原地產的統計，目前深圳的投資性購買比例已經從年后約20上升到了30.而近期深圳“限外令”的解除，也讓很多港客到深圳看房，極有可能成為未來購買的主力人群之一，屆時，深圳的房價將進一步上升。 但是，諸多業內人士并不贊同上述觀點。深圳市社科院城市運營中心主任高海燕認為，市場目前的漲價幅度是5—20左右，如果置業者不能接受，將可能帶來新一輪的調整，投資下行的調整也會出現。“如果開發商盲目提價，可能會引發政府打壓。”在5月3日舉辦的“港深專家縱論2009年地產突圍之道”論壇上，置業國際董事總經理羅志聰也提醒開發商，現階段盲目漲價不合時宜。 澳達實業總裁羅振坤對前景也不自信。在國際經濟走勢并不明朗的前提下，房地產后市的走向仍然撲朔迷離，如果市場“瘋狂”發展下去，加上開發商瘋狂提價甚至造假營造熱銷，深圳的房地產市場堪虞。 二手房賣主坐地起價新房在“春交會”的帶動下成交又現起色，但二手房交投卻初顯疲態。 就整個4月份的二手成交看，美聯物業作出的最新統計表明，4月深圳三級市場成交13477套，創近21個月以來的新高，僅次于2007年7月（13582套），二級市場成交7694套，環比減少一成，但二三級市場成交總量達21171套，環比增長8.25，再次刷新歷史紀錄。美聯物業研究部副主任王軍鵬說，樓市之所以如此“高歌猛進”，主要是因樓市剛性需求仍還未釋放完。 據《2008年深圳房地產年鑒》數據顯示，2004—2008年深圳住宅市場年均成交量超14萬套，月均成交量達11940套。但自2007年下半年起，樓市因受到宏觀政策強有力的調控而成交量大幅萎縮，以至于2008年全年成交量不到8.5萬套；從過去五年的平均成交量來看，這意味著2008年被壓制的住宅剛性需求高達6萬套，若這些被壓制的需求在2009年集中釋放，則今年的住宅需求量將高達20萬套，月均需求量近1.7萬套。 不過，在經過近半年住宅市場持續的回暖，成交量大幅攀升后，市場已有回落的跡象。 世華地產市場研究部總監肖小平介紹，上周全市二手住宅成交下降明顯，成交2788套，環比下跌12.8.各個行政區環比均出現不同程度的下跌。其中，福田區跌幅最明顯，上周福田區共成交637套，環比跌幅為21.1.其它寶安、龍崗、南山和羅湖四區的環比跌幅分別為17.3、5.6、9.5和9.2 “5月份總體成交量可能會回落。”美聯物業王軍鵬認為，住宅樓市在過去幾個月的火爆成交后，價廉質優的物業逐漸消耗殆盡，目前在售物業均已提價，其中二手房尤其如此。 一位準購房者劉小姐告訴記者，她一個月前本看中了龍崗布吉信義假日名城五期一套89平方米的兩房單位，原來業主報價85萬元，不料最近該業主竟提價到了95萬元才肯賣。“漲得也太多了，只有暫時不買，等過一段時間再說。”劉小姐說。 世華地產市場研究部總監肖小平提醒，隨著市場成交火熱，現在大多數物業的返價幅度與年初比，均超過15，并且還有繼續上升的趨勢，且業主態度十分強硬，議價空間也不大，這使得部分準置業者無法接受，而重新陷入觀望，特別是近兩個星期，從世華地產地鋪人員反饋的信息看，近期買家對目前價格接受程度不高，買家入市的積極性略有減弱。如果這種現象繼續持續，業主繼續加大返價的幅度，不排除成交放緩，或引發新一輪的觀望。 |
